IFI & Fiscalité patrimoniale

Calcul de l'IFI, biens immobiliers imposables, exonérations et stratégies légales pour optimiser votre imposition patrimoniale.

Seuil d'imposition

1 300 000 €

Patrimoine immobilier net taxable au 1er janvier

Abattement résidence principale

30 %

Appliqué sur la valeur vénale de votre résidence principale

Taux marginal maximum

1,5 %

Pour la fraction supérieure à 10 000 000 €

Plafonnement IFI

75 %

IFI + IR ne peut dépasser 75 % des revenus de l'année

Qu'est-ce que l'IFI ?

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l'ISF en 2018. Contrairement à l'ISF qui portait sur l'ensemble du patrimoine, l'IFI ne taxe que les actifs immobiliers non affectés à l'activité professionnelle.

Vous êtes redevable de l'IFI si la valeur nette de votre patrimoine immobilier imposable dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. L'impôt est calculé sur la fraction dépassant 800 000 €.

Barème de l'IFI 2026

Fraction du patrimoine net	Taux
En dessous de 800 000 €	0 %
Entre 800 000 € et 1 300 000 €	0,50 %
Entre 1 300 000 € et 2 570 000 €	0,70 %
Entre 2 570 000 € et 5 000 000 €	1,00 %
Entre 5 000 000 € et 10 000 000 €	1,25 %
Au-delà de 10 000 000 €	1,50 %

📌 Mécanisme de décote : Pour les patrimoines entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, une décote est appliquée pour éviter un effet de seuil brutal : décote = 17 500 € – 1,25 % × valeur nette taxable.

Stratégies légales de réduction

Investissement dans des PME : certains investissements en parts de PME non cotées sont exonérés d'IFI si les conditions professionnelles sont remplies.
Démembrement de propriété : la donation de la nue-propriété à vos enfants réduit la base imposable (vous conservez l'usufruit, seule la nue-propriété sort de votre actif taxable).
Endettement immobilier : les emprunts immobiliers sont déductibles de la base IFI. Maintenir un crédit sur vos biens imposables réduit la valeur nette taxable.
SCPI en assurance-vie : les parts de SCPI logées dans une assurance-vie ne sont pas imposables à l'IFI (seule la valeur de rachat du contrat peut l'être, mais sous conditions).
Groupements forestiers ou agricoles : exonération partielle (75 % sous conditions) pour certains GFI et GFA.

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