En droit français, la pleine propriété d'un bien se décompose en deux droits distincts qui peuvent être détenus par des personnes différentes :
Ensemble, usufruit + nue-propriété = pleine propriété. L'usufruit est par nature temporaire : il s'éteint au décès de l'usufruitier (ou à son terme si défini dans le contrat), et la pleine propriété se reconstitue de plein droit dans les mains du nu-propriétaire.
✅ Point clé : à l'extinction de l'usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans aucun droit de mutation à payer. C'est le cœur de l'avantage fiscal du démembrement.
Pour calculer les droits sur une donation en démembrement, l'administration fiscale applique un barème officiel qui fixe la valeur de l'usufruit (et donc de la nue-propriété) en fonction de l'âge de l'usufruitier au moment de l'acte.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Au-delà de 91 ans | 10 % | 90 % |
Plus l'usufruitier est âgé, plus la nue-propriété représente une part élevée de la valeur du bien — et plus l'économie de droits est importante en valeur absolue. La tranche 61–70 ans est souvent celle où la stratégie est la plus utilisée en pratique.
💡 Exemple : Un parent de 65 ans donne la nue-propriété d'un appartement valant 400 000 €. La base taxable est de 400 000 × 60 % = 240 000 €, soit 160 000 € de moins que s'il avait donné la pleine propriété. Après abattement de 100 000 € (parent → enfant), seuls 140 000 € sont soumis aux droits de donation.
Le schéma le plus courant : des parents donnent la nue-propriété de leur résidence secondaire ou d'un bien locatif à leurs enfants, tout en conservant l'usufruit jusqu'à leur décès.
Cette stratégie est particulièrement efficace combinée aux donations renouvelables tous les 15 ans : l'abattement de 100 000 € par enfant se régénère, permettant de transmettre progressivement un patrimoine important en totale franchise de droits.
⚠️ Attention à l'abus de droit : Si la donation est consentie peu avant le décès dans le seul but d'éviter des droits de succession, l'administration fiscale peut requalifier l'opération. Il est recommandé d'effectuer le démembrement au moins plusieurs années avant le décès prévisible, et de s'assurer que l'usufruitier exerce réellement ses droits.
Le démembrement crée une séparation nette des obligations fiscales entre les deux parties :
| Impôt / Charge | Usufruitier | Nu-propriétaire |
|---|---|---|
| Revenus fonciers (loyers) | ✓ Déclare et paie | — Rien |
| IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) | ✓ Bien à 100 % dans son IFI | — Exonéré |
| Taxe foncière | ✓ En principe à sa charge | — Sauf convention contraire |
| Grosses réparations (art. 605 CC) | — Non | ✓ À sa charge |
| Plus-value à la revente | Répartie selon la valeur respective au jour de la vente | |
🏠 IFI et nu-propriétaire : Le nu-propriétaire n'intègre pas le bien démembré dans son IFI. Seul l'usufruitier le déclare à sa valeur en pleine propriété. C'est un avantage considérable pour les enfants qui héritent de nue-propriétés importantes mais n'ont pas encore les revenus pour payer l'IFI.
Le démembrement ne s'applique pas qu'à l'immobilier. Il est également très utilisé sur des titres financiers (actions, parts de SCPI, parts de fonds) et sur des contrats d'assurance-vie.
Situation : M. et Mme Dupont, 67 ans, possèdent un appartement locatif d'une valeur de 500 000 €. Ils ont deux enfants.
Option A — Transmission par succession classique :
Option B — Donation de nue-propriété aujourd'hui (barème 61–70 ans : 60 %) :
💰 Économie réalisée : 56 388 − 16 388 = 40 000 € de droits évités, soit une économie de 71 % par rapport à une transmission classique. Et les parents continuent de percevoir les loyers jusqu'à leur décès.
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Le simulateur démembrement est disponible dans l'onglet Simulations de votre tableau de bord.